كن حادا .. من أجلنا ونحن معك
بقلم : د. يسري الشرقاوي
المشكلة لم تعد شكاوى متفرقة، بل خلل هيكلي في أنظمة التطوير العقاري المصري: تأخير تسليم وحدات، جمع أموال قبل الإنجاز، توريق ائتماني على وعود غير مكتملة، عقود إذعان، واستفادة مطورين من سيولة المواطن في غياب قانون تطوير عقاري يحدد التعريفات وأركان العقد ونموذج عقود وحقوق الأطراف.
ومن هنا يبدأ التشخيص: التجربة نجحت عمرانيا في مضاعفة الرقعة المعمورة من نحو 7% إلى نحو 14% خلال عقد، ومدّت مدن الجيل الرابع والساحل والعاصمة الإدارية شبكة طرق ومرافق غير مسبوقة، غير أن النجاح الهندسي انفصل عن الميزان الاقتصادي تماما.
فما تمدّد فوق الأرض انكمش في دورة الإنتاج الصناعي والزراعي والتصديري ، وتحوّل ادخار المواطن إلى وقود لمطور يجمع المال قبل أن يصب الخرسانة، ثم يورِّق الالتزام، ثم يتوسع في مشروع تالٍ قبل أن يسلّم السابق. التجربة نجحت في رسم الخريطة، وفشلت في حفظ الحق.
وبناءً على هذا التشخيص تتضح السلبيات بالأرقام لا بالانطباع. فقد ارتفع عدد الكيانات العاملة في التطوير من نحو 270 شركة قبل عشر سنوات إلى ما يقارب 15 ألف مطور، بينما لا يتجاوز الأعضاء المسجلون بغرفة التطوير العقاري نحو 2480 شركة بنهاية 2025.
الفجوة بين الرقمين ليست ازدهارا، بل سيولة ترخيص بلا ملاءة. ، وفي الوقت نفسه حققت أكبر عشر شركات مبيعات تعاقدية بنحو 1.26 تريليون جنيه في 2025، ثم نحو 670 مليار جنيه في النصف الأول من 2026 وحدها.
غير أن المبيعات التعاقدية ليست تسليما؛ إذ سلم تسعة مطورين كبار 18.7 ألف وحدة فقط في 2025، بينما يُنفَّذ سنويًا أكثر من مليون وحدة أغلبها خارج السوق الرسمي المنظم. للأسف السوق يبيع بالحجم، ويسلم بالقطارة، واللقاءات الاعلامية للمطورين مسودة موزعة بان السوق يحتاج ،،نعم لكن اين القوة الشرائية واين الضوابط.
ثم يتصل التشوه العددي بالتشوه التمويلي، وهو أخطر من التضخم في عدد الشركات. فبين 2022 و2025 صدرت سندات توريق بنحو 211 مليار جنيه، منها نحو 78 مليارا مضمونة بمبيعات عقارية، أي بحوالة حق على أقساط مشترٍ لوحدة قد تكون عظما أو أرضا بيضاء.
وقد تضخمت الظاهرة حتى بلغت الإصدارات 57 مليار جنيه في الربع الأخير من 2025 بزيادة 85.6%، ما دفع البنك المركزي إلى التشديد لاحقا. والتوريق مشروع إذا كان الأصل مكتملا؛ أما توريق وعد غير منجز فهو نقل خطر المواطن إلى السوق المالية بلا علمه الكافي.
وتكتمل الدورة بعقود الإذعان: غرامة فسخ ثقيلة على المشتري، وتأخير مفتوح على المطور بتعويض لايذكر، وغياب قانون يضبط العلاقة. وبذلك تتحول التحديات من تأخير إداري إلى منظومة كاملة تسمح بجمع المال وتدويره قبل الالتزام.
ومن هنا تنتقل الخطورة من خلل السوق إلى تجميد الثروة الوطنية وتعليق مصائر الأسر. فالأموال المعطلة ليست تقديرًا إنشائيًا؛ إذ تتحدث تقديرات مستقلة عن 12 إلى 15 مليون وحدة شاغرة أو مغلقة، بقيمة سوقية قد تبلغ عشرات التريليونات.
وقد استقبلت منصة خروج واحدة في أيام قليلة نحو 4 آلاف وحدة بقيمة سوقية 37.5 مليار جنيه، دفع أصحابها فعلًا نحو 7.91 مليار، وبقي عليهم 21.76 مليارًا أقساطًا.
وهذا ليس «سوقا ثانويا» صحيا، بل طابور هروب من التزام يتجاوز الدخل بعد موجات التضخم وتعويم العملة. وحتى حين يُقال إن نسبة التأخير «لا تتجاوز 3%»، فإن التوجيه الرئاسي في أغسطس 2026 بمراجعة شاملة للعقود والتعامل «بحدة» مع من أخذ مالًا ولم يسلم يكفي شهادة بأن الضرر تجاوز الإحصاء التجميلي.
أما القرار 2184 لسنة 2022 فقد منح مهلة ثم حق الاسترداد بعد 24 شهرا؛ لكن الاسترداد بلا فائدة حقيقية وبلا فورية يحوّل الحق إلى مفاوضة.
وهكذا يوظف رأس المال المتوحش سيولة المشترين في التوسع والبذخ ودخول دوائر النفوذ، من غير حفظ حقوق الآخرين من المواطنين.
وإذا انتقلنا من الخطورة المحلية إلى الدراسة المقارنة، يتبين أن الفوضى ليست قدرا عمرانيا بل غياب حوكمة وضبط وزواج سلطة بالمال .
فقد ضبطت دول العملية بالحسم لا بالشعارات. ففي دبي يفرض قانون الحسابات الضمانة لعام 2007 حساب مشروع مستقل، وإيداع كل دفعات المشترين فيه، ومنع الصرف إلا على إنجاز معتمد هندسيًا، وإلزام المطور بإيداع ما لا يقل عن 20% من تكلفة الإنشاء قبل البيع، واحتجاز 5% بعد التسليم لمدة عام.
وتربط سنغافورة الترخيص بالتقدم الفعلي وتسحب الرخصة عند الإخلال. فالحوكمة هناك ليست لجنة مؤقتة؛ هي شرط وجود السوق. أما مصر فقد سبقت عمرانيًا تنظيمها بسنوات، فامتلأ الفراغ برأس مال يجمع قبل أن يبني.
وعلى هذا الأساس تقرأ معادلة الناتج المحلي لا بوصف العقار «قاطرة» مطلقة، بل بوصفه قطاعا طغى ريعه على القطاعات الإنتاجية. فقد بلغ الناتج المحلي بالأسعار الجارية نحو 17.4 تريليون جنيه في 2024/2025.
وساهمت الزراعة بنحو 17.3%، والصناعات التحويلية بنحو 15.1% (غير البترولية 12.6% وكانت الأعلى دفعًا للنمو بـ1.7 نقطة من نمو 4.4%)، بينما التشييد والبناء نحو 10.2%.
وحين يرفع شعار أن «العقار 20% أو 30% من الناتج» يخلط البناء بالريع وبيع الوحدات على الخريطة بالقيمة المضافة الصناعية. والمعادلة القياسية لاقتصاد منتج تضع الصناعة التحويلية والزراعة والتصدير في القلب، والعقار في خدمة السكن والإنتاج لا في امتصاص السيولة.
فاقتصاد يراكم الخرسانة أسرع مما يراكم المصنع يحول الادخار الوطني إلى أصل جامد، ويضعف التشغيل المنتج، ويضغط الجهاز المصرفي بضمانات على وعود لا على تدفقات.
وعليه فإن المواجهة الحاسمة ليست قائمة أمنيات، بل أدوات قطع لدورة الجمع قبل الإنجاز.
أولها وقف أي تطوير عقاري على أي قطعة أرض، وعدم جواز السماح بالبيع قبل سداد قيمة الأرض بالكامل والانتهاء من 30% من إنشاء المشروع.
وثانيها الانتهاء فورا من قانون التطوير العقاري يشمل التعريفات والعقود وأركانها وحقوق كل الأطراف. وثالثها أن أي تأخير في تسليم الوحدات يُعاد معه كافة المبالغ المدفوعة للمشتري مع احتساب الفائدة البنكية أو معدل التضخم العام أيهما أعلى، والسداد فوري.
ورابعها أن الحد الأقصى لأي مطور العمل في أكثر من ثلاثة مشروعات في وقت واحد فقط، ولا يجوز البدء في مشروع جديد إلا بتسليم السابق بالكامل مع شهادة صلاحية سكن ومعاينة جودة من أقسام فنية تابعة للدولة عند التسليم بمحضر يطابق العقد.
وخامسها هيكلة التمويل بنسبة 35% على الأقل من إجمالي حجم التمويل — متضمنا إجمالي قيمة ثمن الأرض — تُضخ من رأس مال المطور، و35% من الائتمان البنكي، و40% من المشتري حتى تاريخ استلام الوحدة.
وسادسها أنه لا يجوز الاقتراض أو الحصول على تمويل بضمان حوالة الحق إلا بعلم المشتري وبإحضار استعلام ائتماني عام عن سمعته الائتمانية.
وسابعها أنه في مشروعات المشاركة مع الدولة فإن أي تأخير من المطور بحد أقصى ثلاثة أشهر يعطي الدولة حق فسخ التعاقد ونقل كافة الحقوق والاستعانة بمطور آخر وضمان حقوق المشترين وأوقات تسليمهم، ولا يحق للمطور المتقاعس المطالبة بأي تعويض.
وثامنها أنه في مشروعات الشراكة مع الدولة يلتزم المطور عند توقيع العقد بضخ تمويل ذاتي يعادل 35% من حجم الاستثمارات الكلية للبدء الفوري في الإنشاءات، ويستعين بـ40% من تمويل المشترين، ولا يجوز له الاقتراض أو الائتمان على هذه الحالات من المشروعات.
ختامًا، العمران بلا التزام عمران من ورق. والاقتصاد الذي يقدم الريع على المصنع يشتري سماء خرسانية ويفقد أرض الإنتاج. فالحسم الآن أرخص من إنقاذ لاحق لأموال معطلة ومواطنين معلقين بين قسطٍ لا ينتهي ووحدةٍ لا تُسلَّم.
كن حاداً .. من أجل الوطن وأهله!! ونحن معك.
المصنع يشتري سماء خرسانية ويفقد أرض الإنتاج. فالحسم الآن أرخص من إنقاذ لاحق لأموال معطلة ومواطنين معلقين بين قسطٍ لا ينتهي ووحدةٍ لا تسلّم.
كن حاداً .. من أجل الوطن وأهله!! ونحن معك.
كاتب المقال: رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين الأفارقة
